금융위기 시대의 부동산 투자

사람들이 인플레이션을 피할 수 있는 방법으로 가장 먼저 떠올리는 것이 부동산 투자다. 그래서 부동산은 시멘트로 된 금이라 불린다. 투자자의 3분의 1 이상이 가장 좋아하는 투자 대상이 부동산이며 그다음으로 정기 예금과 예금통장이다.

 

부동산 업계에는 오랫동안 농담 반 진담 반으로 통용되는 원칙이 있다. 부동산 투자에 성공하기 위한 세 가지 기준은 첫째도 입지, 둘째도 입지, 셋째도 입지 조건이다. 일반적으로 본인이 거주할 목적으로 부동산에 투자하는 것은 수익률 측면에서는 훌륭한 투자가 아니다. 물론 대출 기간 동안 집주인에게 허용되는 대출금액이 많아서 재산 형성에는 도움이 된다. 또 은행에서는 부동산 가치가 일정하게 유지된다고 판단하기 때문에 주택 자금을 쉽게 대출해준다. 대출을 받으면 총 수익이 개선될 수 있다. 이것이 소위 '레버리지'다. 80%, 혹은 90% 대출을 받아 주택을 마련하는 사람들은 이런 상황에 유의하자.

 

경기가 악화되면 주거래 은행이 대출 연장을 거부하거나, 최악의 경우 강제 매각 처분을 하여 주택 매입자는 완전히 빈털터리가 될 수 있다. 이런 경우에는 대출이 오히려 족쇄가 될 수 있다.

 

만약 당신이 자본 투자 목적의 주택 매입자라면 앞으로 발생할 수 있는 리스크를 꼼꼼히 따져봐야 한다. 세입자 보호 강화, 임대료 상한가 규정, 임대료 인상 금지 규정과 같은 법률 규정 혹은 재건축 규정 등은 임대료를 떨어뜨릴 수 있는 요인이다. 게다가 진상 세입자라도 들어오면 임대 수익은 고사하고 세입자가 나가기도 전에 파산하기 십상이다.

 

이것들이 자본 투자 목적으로 부동산을 취득한 후 발생 가능한 수많은 위험에 속한다. 물론 매도자는 당신에게 임대 수입만으로 충분히 먹고살 수 있다고 말하겠지만, 이는 임대 수입이 발생하는 경우에만 해당되는 일이다. 임대료가 인하되거나, 세입자가 임대로를 지불하지 않거나, 다음 세입자를 구하지 못하는 경우, 이 모든 비용을 임대인이 부담해야 한다. 이런 변수가 생겼을 때 얼마나 버틸 수 있을 것인지도 생각해놓아야 한다.

 

그러므로 임대 수익을 보장해준다는 말에 절대 현혹되지 마라. 세입자가 끊길 위험이 없고, 임대 수입이 일정하다는 등 온갖 감언이설로 당신을 유혹하는 사람들을 조심하라. 임대수익 보장이라는 내용이 주택 매매 가격에 이미 포함되어 있거나, 보장이라는 말 자체가 의미 없는 경우도 많다.

 

그리고 주택 마련 자금이 충분하지 않은 상태에서 주택 혹은 자산으로서 주택을 매입하려는 사람들이 있다. 이러한 저소득 계층을 대상으로 하는 상품이 개방형 부동산 펀드다. 여러 예금들의 자본을 모아서 부동산에 공동으로 투자를 하는 방식이다.

이럴 경우 단독으로 부동산을 처분할 권한이 없다는 점에 유의하자. 설명을 덧붙이자면 개인 투자자들이 소액을 투자하면 운용 회사에서 이 자금으로 세계 각국의 부동산을 사고, 개인 투자자들이 이 부동산에 대한 일정한 지분을 소유하는 것이다. 이 경우에도 비용을 고려해야 한다.